土地分譲 or 建売住宅 or 土地付建物なのか？

夢のマイホーム取得にはいろいろなアプローチがありますが、あなたのご家族が喜ぶ不動産購入はどれですか？

現金での購入であればあてはまりませんが、ほとんどのかたは住宅ローンを利用されると思います。この住宅ローンという制度は土地のみに融資をするのではなく、家を建てることが条件になっています。土地のみを購入してからそのうちにゆっくり建物を建てる。という訳にはいかずある程度の建物建築計画（施工会社・間取プラン・建築費用見積り）が必要になります。なぜなら土地建物総額をもとにした融資申込が必要になるからなのです。
また土地購入に関する所有権移転登記時期は、土地売買契約から1〜2ヶ月で行われますので、土地代金のほか諸費用の出費が訪れます。さらに今お住いの家賃とは別に、土地融資の返済（利息）が始まります。建売住宅と土地付建物（フリープラン）については基本的に建物が完成するまでは契約時の手付金支払い（中間金がある場合あり）以外は所有権移転登記までほぼ諸費用の出費はありません。登記は建物が完成し土地・建物同時となり一度で終了し、ローンの第一回支払いは新居へ引っ越してからのスタートとなります。

以前から気に入っているハウスメーカーで建てるのが最優先の夢でしたら土地分譲がベスト。お子さんの学校区などの希望したエリア内に住むことと、物件の豊富さやコストパフォーマンスなら建売住宅がベスト。ハウスメーカーほど高額ではないが、ご家族の希望の間取り・デザイン・キッチンや建材、内外装の色選びを行うセミオーダー建築なら土地付建物（フリープラン）がベストでしょう。

  まずはどれを目指すかを決めてから物件探しを始めましょう！

不動産購入は資金計画が大切です！

やはり何といっても一番肝心なのは『毎月の返済額＆ボーナス返済額』が大切だと言えます。一昔前の不動産営業は、「年収は右肩上がりで年齢に伴い上がっていきますから当初少々無理しても大丈夫ですよ」などとセールスされていましたが昨今ではとても危険ですね。ご夫婦で毎月の返済額＆ボーナス返済額をしっかり決めましょう！35年の住宅ローンですと420回も支払っていくんですよ。ご家族が増えたり、子供さんの成長に伴う塾をはじめとする教育資金や不測の出費のための預貯金も必要ですから、しっかりとした返済計画をたてましょう。

応援してくれる人はいませんか？

不動産購入資金は住宅ローン借入と頭金だけではありません。人生最大の買い物になりますので、ご夫婦だけで相談するのではなくお互いの両親やおじいちゃんおばあちゃんにも相談してみましょう。うちの親にはそんな蓄えは…。と思うかもしれませんが、普段生活している中で人からお金を貰うと『贈与税』という税金が課せられます。毎年110万円までについては非課税なのですがそれ以上は課税されます。現在国は、住宅用家屋を取得する時に子供や孫に対して一般住宅について700万円、一定基準以上の性能を満たす良質な住宅には1200万円迄非課税です。親や祖父母からすると無税で子や孫に資金提供する機会はここしか無いと考えて下さるかもしれません。

土地・建物価格以外にかかる費用を忘れずに！

住宅ローン借入・頭金・資金提供などの相談で予算が決まっていきますが忘れてはいけないものが『諸経費』です。建物をハウスメーカーへ注文をなさる場合を除きこんなものがあります。

建物表示登記費用

新築した建物を最初に登記所へ申請する為の費用で中古住宅の場合はありません

登記料・登録免許税

所有権移転（名義変更）や住宅ローンの抵当権を設定する為の費用です

火災保険料

最長10年の火災保険の加入や最長5年の地震保険料（別途家財保険もあります）

ローン保証料

住宅ローンの保証をする保証会社へ35年分一括して支払う費用です

団体信用生命保険

ローン返済中の死亡や3大疾病に備える為の保険料です

事務手数料

住宅ローンを融資してくれる金融機関の事務手数料です

仲介手数料

売買を成立させた不動産会社にお支払いいただく手数料です

収入印紙代

不動産売買契約書や金銭消費貸借契約書に貼っていただく印紙代です

固定資産税等

売買を行うその年の土地建物に課せられる公租公課を引渡日を境に精算します

不動産取得税

不動産売買により不動産を取得した後に東京都より届く税金です

諸費用の総額は購入金額の3～8％と言われております。原則自己資金でご用意いただくことになります。はっきりとした金額を記載できないのは、土地・土地建物・マンション・新築・中古・借入金額・購入面積・土地評価額により様々だからです。

自分は住宅ローン審査に通るのか？

物件探しを開始する前に、気に入った物件を見つけて住宅ローンを申込んだ場合に審査が通るのか？をチェックしておく事が大切です。国土交通省の調査によると、民間の金融機関が住宅ローン審査する際に考慮する事は

• ①返済完了時の年齢
• ②借入時の年齢
• ③年収に対する借入金返済比率
• ④物件の担保評価
• ⑤申込者の健康状態
• ⑥勤続年数
• ⑦年収

という順だそうです。現在最長35年（420回）組めることになっていますが、一般的には完済年齢は75歳～80歳と定められています。長く組むことが出来るのですが、定年の事も視野に入れておきましょう。年齢・返済比率・担保評価・健康状態・年収以外で勤続年数が大切です。金融機関は契約社員や派遣社員または転職を繰り返している方への融資は難しい条件だと考えています。正社員として職場で3年以上勤続して住宅ローン申込みとしましょう。但し、同系職業からの引き抜きや国家資格を有した方の転職・産休明けなどは上記と異なりますので当社へご相談ください。